De vraag komt bij ons wekelijks binnen, meestal met een zucht erbij. Er lopen muizen in de kelder van een gehuurd rijhuis, er zitten kakkerlakken in de leidingschacht van een appartement, en huurder en verhuurder wijzen naar elkaar. Ongedierte in een huurwoning en wie betaalt de bestrijding is geen kwestie van wie het luidst roept. Het antwoord volgt uit één principe uit het Vlaams Woninghuurdecreet, en dat principe is verrassend werkbaar zodra u het kent.
Er bestaat geen wet over ongedierte
Laat ons met de belangrijkste nuance beginnen. In België bestaat er geen artikel dat letterlijk zegt wie ongediertebestrijding betaalt. Wie zoekt naar een pasklaar wetsartikel over ratten of bedwantsen, vindt het niet. De verdeling volgt uit de algemene regels over onderhoud en herstellingen in het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018, dat sinds 1 januari 2019 van toepassing is op woninghuur in Vlaanderen.
Dat betekent ook dat het antwoord situatieafhankelijk is. Twee huurders met exact dezelfde muizen kunnen tot een ander resultaat komen, afhankelijk van de oorzaak. Wij zijn geen juristen en dit artikel vervangt geen juridisch advies, maar in de praktijk zien wij dat de oorzaakanalyse bijna altijd de discussie beslecht.
De basisregel uit het Vlaams Woninghuurdecreet
Twee artikels doen het werk.
Artikel 25 verplicht de verhuurder het goed zo te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is, en alle herstellingen te doen behalve die welke ten laste van de huurder zijn. Artikel 26 legt de kleine herstellingen bij de huurder, samen met herstellingen die nodig zijn door een gebruik in strijd met de bestemming of met het gedrag van een goede huisvader.
Uit hetzelfde artikel 26 volgt de zin die in huurgeschillen over ongedierte vaak doorslaggevend is: herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht vallen ten laste van de verhuurder. Een vervallen voegwerk, een verzakte rioolaansluiting of een spouwmuur waar de knaagdieren al jaren vrij spel hebben, is ouderdom en dus geen huurderskost.
De Vlaamse Regering legde in een uitvoeringsbesluit een lijst van kleine herstellingen vast in bijlage 1. Die lijst is uitdrukkelijk niet limitatief. Wat er niet op staat, wordt toegewezen volgens het algemene principe van artikel 26. Contractuele afwijkingen zijn alleen geldig in het voordeel van de huurder, dus een clausule die alle ongediertebestrijding zomaar bij de huurder legt, houdt niet noodzakelijk stand.
Wanneer de verhuurder doorgaans betaalt
De rode draad is bouwtechnisch. Als de oorzaak vastzit aan het gebouw zelf, ligt de rekening bij de eigenaar.
- Openingen in gevel, dak, spouw of kruipkelder waarlangs muizen en ratten binnenkomen
- Een defecte of verzakte rioolaansluiting, een klassieke rattenoorzaak in oudere wijken
- Vochtproblemen die zilvervisjes, papiervisjes en houtaantasting in de hand werken
- Houtworm in draagbalken of dakgebinte, want dat is structureel
- Een plaag die al aanwezig was bij aanvang van de huur, zeker als dat blijkt uit de plaatsbeschrijving
- Duiven die nestelen op gevel, dakgoot of zolder
De plaatsbeschrijving is hier uw belangrijkste document. Huurder en verhuurder zijn verplicht die bij aanvang samen op te stellen. Ontbreekt ze, dan wordt de huurder vermoed de woning in goede staat te hebben ontvangen, wat de bewijslast lastiger maakt voor wie een bestaand probleem wil aantonen.
Wanneer de huurder doorgaans betaalt
Hier draait alles rond gedrag en onderhoud.
- Voedselresten, onafgesloten voorraden of afval dat blijft staan
- Een niet onderhouden tuin of een composthoop pal tegen de gevel
- Bedwantsen of vlooien die de huurder zelf meebracht, bijvoorbeeld via tweedehandsmeubels of na een reis
- Vliegen en fruitvliegjes door gebrekkige hygiëne in de keuken
- Een beperkte, oppervlakkige plaag zonder bouwkundige oorzaak, die als klein onderhoud geldt
- Elke situatie die veel erger werd omdat de huurder ze niet tijdig meldde
De rol van de syndicus in een appartementsgebouw
In een appartement komt er een derde partij bij. De vereniging van mede-eigenaars, in de praktijk vertegenwoordigd door de syndicus, staat in voor de gemeenschappelijke delen. Dat maakt een groot verschil bij plagen die zich verplaatsen.
| Situatie | Wie neemt normaal het initiatief | Wie draagt de kost |
|---|---|---|
| Kakkerlakken in leidingschachten of kelders | Syndicus | Vereniging van mede-eigenaars |
| Muizen die via de gemeenschappelijke kelder circuleren | Syndicus | Vereniging van mede-eigenaars |
| Bedwantsen in één appartement, aantoonbaar meegebracht | Bewoner | Huurder |
| Bedwantsen in meerdere aangrenzende appartementen | Syndicus | Meestal gemeenschappelijk |
| Duiven op het dak of de gevel | Syndicus | Vereniging van mede-eigenaars |
Bij kakkerlakken (Blattella germanica) en bedwantsen (Cimex lectularius) heeft een behandeling van één woning weinig zin zolang de buren niet meebehandeld worden. Wij zien dat in Antwerpse en Mechelse appartementsblokken geregeld: drie individuele behandelingen na elkaar, terwijl één gecoördineerde aanpak via de syndicus goedkoper en effectiever was geweest.
Uw meldingsplicht weegt zwaarder dan u denkt
Artikel 28 van het Woninghuurdecreet legt de huurder een meldingsplicht op. Wie een probleem ziet en het niet doorgeeft, kan aansprakelijk worden voor de schade die daardoor groter werd. Dat is precies wat er gebeurt bij ongedierte, want een beginnende muizenpopulatie is iets heel anders dan een populatie die zes maanden ongestoord kon groeien.
Meld daarom altijd schriftelijk, met datum en foto's. Een e-mail volstaat en is later bruikbaar bewijs. Vermeld wat u ziet, waar u het ziet en sinds wanneer. Dit kost u vijf minuten en het bespaart in een discussie soms honderden euro's.
Stappenplan bij discussie over de rekening
- Meld schriftelijk. E-mail of aangetekende brief met foto's, datum en beschrijving.
- Laat de oorzaak vaststellen. Een professionele inspectie legt vast of het om een bouwkundig gebrek gaat dan wel om gedrag. Bij Fortix kost een inspectie ter plaatse 85 euro en is die gratis wanneer u ons de opdracht geeft.
- Vraag een schriftelijk rapport. Ons verslag benoemt de vastgestelde oorzaak, de toegangswegen en de nodige herstellingen. Dat document is bruikbaar in de discussie tussen partijen.
- Zoek een minnelijke regeling. Zeer vaak eindigt het bij een verdeling waarbij de verhuurder de bouwkundige wering betaalt en de huurder de curatieve behandeling, of omgekeerd.
- Schakel de huurdersbond of het verhuurdersplatform in. Beide organisaties geven ledenadvies over de concrete verdeling.
- Meld woningkwaliteit bij de gemeente. Blijft een structureel gebrek onopgelost, dan kan de dienst wonen van uw gemeente of Wonen in Vlaanderen een onderzoek naar de woningkwaliteit opstarten.
- Vrederechter als laatste stap. Huurgeschillen komen bij de vrederechter van het kanton, met een verzoeningsprocedure die kosteloos is.
Waarom een neutraal rapport het geschil meestal beslecht
In de praktijk zien wij bij Fortix dat de discussie stopt zodra iemand de oorzaak objectief vaststelt. Een verslag dat aantoont dat de ratten binnenkomen via een gebroken rioolbuis onder de keukenvloer, maakt de vraag wie betaalt zonder ruzie duidelijk. Omgekeerd geldt hetzelfde: als de inspectie toont dat er al maanden voedselresten achter de kasten liggen, is dat ook een antwoord.
Wij werken daarom altijd met een oorzaakanalyse, ook wanneer de klant alleen om een behandeling vraagt. Meer daarover leest u bij onze monitoring en inspectie en onze ongediertebestrijding. Beheert u meerdere panden, dan is preventief beheer vaak goedkoper dan losse interventies.
Conclusie en volgende stap
Bij ongedierte in een huurwoning en de vraag wie betaalt, is de oorzaak beslissend: bouwtechnische gebreken en ouderdom zijn voor de verhuurder, gedrag en klein onderhoud voor de huurder, en gemeenschappelijke delen voor de vereniging van mede-eigenaars. Wie het snelst een neutrale vaststelling laat doen, staat het sterkst. Wilt u die vaststelling met een schriftelijk rapport, bel dan +32 483 83 89 83 of vraag een offerte aan via fortix.be/offerte. U hoort binnen 24 uur van ons.
